概要
米国不動産を担保に、米ドルで安定高利回りを得る投資機会の提案です。投資金額は115万米ドルで、年間利回り6.00%を保証します。融資機関は3年から6年になります。貸付額115万ドルに対して、担保物件の現状評価額は185万ドル非常に安全性の高く、手間のかからない投資です。現在の米国5年債の利回りが1.46%と比較して、安定して高利回を受け取ることができます。
投資スキーム
投資金額：$1,150,000
利回り：年率6.00%
支払い：年$69,000の金利支払いを、毎月1日に$5,750を所定の米国銀行口座に振込ます。
支払い開始時：2014年4月1日が貸付開始日になり、最初の支払いは5月1日になります。
貸付期間：6年間。3年以内にローンの前払いを行った場合は、前払い金額の1%のペナルティ。借り主は、ローン開始後3-6年間目のローン前倒し支払いの権利あり。
最低貸付年数は3年を予定しています。期限に日時までに、売却もしくは、借り換えにより、元金の返却を実行します。
借り主：かなりの資産や年間収入をお持ちのAAA信用度の日本人投資家です。
その他：支払いが10日以降に遅れた場合は、毎月の支払金額の5%の遅延料を支払い。
芝山が中間に入り、物件の運営がしっかり行われているかを逐次モニターし、報告いたします。
振り込み先：3月25日までに、所定のエスクロー会社に上記金額の支払いをお願いいたします。
投資時の発行書類：1）Note Purchase Agreement（既存のローン会社からのローン債権の買い取り契約書）、2）Promissory Note（不動産オーナー/借り主との借用書）、3）Deed of Trust（第一抵当権証書）。
担保物件
- シェールガス・オイルブームで米国でもトップクラスの経済成長や雇用増加率を誇る、テキサス州コーパス・クリスティ市のダウンタウンより車で10分程度の極上ロケーションの44室アパートです。
- 2013年10月の不動産価値鑑定家による評価では、現状の価値は185万ドルと算出されています（レポートは別途提出します）。よって、含み益が４０％近く、担保価値が非常に高くなっています。
- 今回の借り換え終了後に20－30万ドルかけ、物件をリフォームし、ミドルクラス向けの高収益物件につくり上げる予定です。
テキサス州コーパス・クリスティについて
テキサス州南部に位置する港湾都市で、コーパス港は全米5位に入る取り扱い額を含みます。莫大な埋蔵量をイーグルフォードシェール層の一番近い港町で、精油や安価なガスやオイルを利用した製造業の中心地です。経済成長に伴う賃貸需要の増加で、担保不動産価値の上昇が期待できます。昨今の経済関係ニュースは以下のとおりです。
- 石油やガスブームで、テキサス経済は空前の活況 Forbes http://onforb.es/1q14iUO リーマンショック以降の全米の雇用創出の49%はテキサス。特にエネルギー関係の雇用は40%増。コーパスクリスティの原油出荷量もゼロから40万バレル／日に。
- コーパス・クリスティの属するNueces郡の人口は、現在34万人も、シェールブームで今後9年間で倍増し68万人に、18年間で4倍増し136万人に到達する可能性も。Caller Times http://bit.ly/1mRdFau
- コーパス・クリスティの賃料と入居率は急上昇中 1/15 CallerT http://bit.ly/1mbble4 10年1月→13年12月の入居率89%→95.2%、平均賃料$700→$830。更新時の家賃の値上げは$125が目安。14年も5800の新規雇用。
- コーパス・クリスティ港の原油の出荷量は前年同期比45%増加。コーパス都市圏の雇用は2010年より8%増加。割り安なガスや石油を求め、世界中から製造業が進出。今後の課題は人手不足にどう対処するか。 2/7 WSJ紙 http://on.wsj.com/1fi5ACi
- 「テキサス州のEagle Fordの原油生産は前年より49%増加し66万バレル／日。コーパス・クリスティの原油取扱量は91%増加し38万バレル。 http://bloom.bg/1miWRUb シェールガスの生産量は14.6万バレルで、前年比12%減。」
- 2013年度、米都市圏経済成長率 http://bit.ly/1hEVz5W コーパス・クリスティ都市圏のGPD成長率は3.8%で、363都市圏中第10位！
- 2013年中盤の家賃の伸びはコーパス・クリスティが8.03%で、ボルダーやサンフランシスコに次いで、全米88都市圏中第三位 AXIOMetrics社 http://bit.ly/Kp2J2C
申し込み・質問について
上記が、投資のスキーム・フレームワークですが、諸条件等はフレキシブルに対応できますので、興味ある方は、oystersf@yahoo.com までメールお願いします。
では、Happy Investing!!!!