2010年から2011年までの米国内の上位51都市圏の人口増減が発表されましたので、紹介します。これはMigrationと呼ばれる数値で、既存の市民の人口増減で、移民の流出入は含まれておりません。人口1000人当たりの人口増減数のランキングは以下のとおりです。
－ ま、大きな流れとしては、中西部や北東部の寒く、労働者の権利が強い製造業エリアから、温暖でビジネス寄りの政策で、生活コストが低いサンベルト地区への人口の流れは変わっていませんね。
－ トップはTX州オースティンです。金融危機後は、第2位のNC州ローリーと同様に、大学集積による頭の良い人材増加と、テクノロジーの好調さが背景でしょうね。
－ テキサス州では、サンアントニオとダラスも人口流入でトップ10入りです。
－ トップ10入りのNC州シャーロット、OK州オクラホマシティ、CO州デンバーも不動産バブルに踊らされずに、実直に職の増えて、居住コストの安い歳です。
－ 今回の特筆すべき点としては、FL州のタンパやマイアミがまたまたトップ10入りした事ですかね。金融危機までは、これらの都市は人口増加率では常にトップ入りしていましたが、不動産バブル崩壊後は人口の増加がピタっと止まった状況になりました。しかしながら、経済的なファンダメンタルズがしっかりしてるので、人口増加に転じたという事なんでしょうね。これらの都市の不動産も急激に回復に向かっています。AZ州フェニックスやCA州内陸部のリバーサイド・サンベルナンディーの人口流入に反転している＝不動産需要アップという感じですかね。バブル崩壊前の人口急増都市の代表であるラスベガスが、未だに人口流出に苦しんるのと比べると対象的です。
－ もう一つ特筆すべき点は、この20年は高生活費のため人口流出が続いていたサンフランシスコに人口流入に進んでいる点ですね。これはネット起業や雇用が大盛況という背景からでしょう。
不動産投資する上で、大枠の人口の流れはしっかり理解しましょうね！
では、Happy Investing!!!